//【不動産に強い弁護士が解説】外国人オーナーが賃料を値上げしたい時

【不動産に強い弁護士が解説】外国人オーナーが賃料を値上げしたい時

今回は、外国人オーナーが賃料を増額したい場合どうしたらいいのか。

弁護士の吉川淳先生にお話を聞きました。

 

「賃料増額請求は契約更新のタイミングまで待つ必要はない。」

 

ーーー賃料増額請求という制度があるそうですが、どんなケースが多いんですか?

借主に賃料の値上げを求める制度です。私が相談を受けたケースで多いのは、都心にマンションを所有する外国人オーナーが賃貸契約当初は相場より安く(例えば月18万円)で貸してスタートしたのですが、更新を重ねて、外国人オーナーが「今まで安すぎた。そろそろ相場に合わせて増額してもいいですよね。」と若干の増額(例えば月22万円への変更)を借主に提案するケースです。これを賃料増額請求と呼びます。その時に話し合いがまとまらず、私の事務所に相談にお越しになるケースが多いです。

ーーー賃料増額請求のタイミングですが、契約更新を待つ必要はないのでしょうか?

はい、待つ必要はありません。賃料増額の根拠があるのが前提となりますが、契約継続中に増額を請求することは可能です。私の経験では、満期直前よりも、契約途中に借主に増額請求するケースの方が多いと思います。

ーーー賃料はいくらに増額して請求するのが正解なのですか?

査定や鑑定など、説得力のある根拠に基づいて賃料増額請求することがベストです。賃貸不動産管理会社が近隣相場の情報を費用をあまりかけずに集めてくれるケースが多いので、費用をかけにくい序盤の交渉賃料として賃貸不動産管理会社もしくはそこから紹介された鑑定士に私的な査定書・意見書を作成してもらうことが多いです。さらに、利害関係のない鑑定士を探して中立の立場で鑑定書を作成してもらうと、中立性がない賃貸不動産管理会社の鑑定と比べると証拠の価値が高いことが多く、裁判まで行かず、お互いに譲歩して増額の合意がまとまることもあります。とはいえ、事前の交渉がまとまらずに裁判所を利用する場合は、当事者が選ぶ鑑定人ではなく、裁判所が独自リストの中から中立的な鑑定士を選び、当事者が鑑定報酬を負担すると鑑定が実施されることも多いです。裁判所が行う鑑定は強制されることはありませんが、そこまでしないと借主の反対が続いて増額がスムーズに決まらないこともしばしばです。

「最初は調停からスタート。」

ーーー最初から裁判をやることになるのですか?

いいえ。最初から裁判を起こすのは不適切ですね。外国人オーナー(又は賃貸不動産管理会社)が借主と交渉を行っても増額の合意ができない場合に、外国人オーナーが増額を実現するには、弁護士を立てる、または裁判所(最初は調停からスタート)を利用することになります。

ーーー裁判所で最初に行われる調停とはどんな制度ですか?

調停はテレビで見る法廷とは違い、裁判所で話し合う制度です。裁判所が選んだ調停委員2名を仲裁役として当事者が合意できるようにできる限り試みる制度です。必要に応じて、裁判官も調停部屋に入って調停委員とともに仲裁を行います。賃料増額調停についていうと、鑑定士や弁護士が調停委員になることが多いです。

ーーー調停は弁護士を立てないといけないのですか?

弁護士を頼むことは必須ではありません。賃料増額請求のケースはオーナーが希望する増額幅(例えば月4万円)がさほど大きくない件もあるので、費用対効果の面で弁護士費用(事務所によって基準は異なりますが、たとえば請求する増額幅の5ヶ月分を費用とすると4万円x5ヶ月=20万円と税)をかけたくないというケースが多いのが実情です。ただ、調停でどう主張すれば有利なのか、どういう証拠を出せば有利なのかはオーナーお一人では分からないことも多いと思います。調停委員は中立で、貸主・借主どちらの味方ではないので肩入れはしてくれません。ここで述べたことは裁判に進んだ場合も同じです。

ーーー弁護士に代理を頼むほどの賃料額ではないものの、調停が終わるまで同じ弁護士に相談し続けたい場合はどうすればよいのですか?

私の事務所では、調停期日の前後に物件オーナーが法律相談を有料(30分毎5,000円~)でしたいという方もたまにいらっしゃいます。代理活動全般を委任いただいた方が物件オーナーの利益を一番叶えられると思いますが、費用対効果も重要ですので、代理ではなく法律相談を必要な都度ご予約いただくという形で物件オーナーに最大限サポートを行うことはできます。実際にあったケースで、外国人の物件オーナーが私の事務所で法律相談をして、そこで得た知識を使って外国人オーナー自身が調停に出かけたというケースもあります。

ーーー調停で合意できなかった場合は、どうやって解決するのですか?

外国人オーナーは調停終了後に、裁判を始め、借主が調停と同じ反対意見を述べるわけですが、裁判官は調停と違って当事者の意見に左右されずに独立した結論を出します。相手が賃料増額反対と言い続けたとしても、証拠さえ整っていればそれに沿う増額が判決で認められます。もちろん、調停の中で、外国人オーナーが望む賃料額への増額に調停委員が消極の意見をはっきり表明してきた場合は、それを無視して調停後に裁判を始めても結果はある程度見えます。調停で合意できなければ、裁判の費用(裁判では中立的な鑑定人の費用がかかります。)はかけずに、賃料増額を諦めるという選択肢はあります。

「日本の裁判所は通訳人を用意してくれない。」

ーーー日本で生活している外国人オーナーが調停に自分で出かける場合、裁判所は通訳人を雇ってくれるのですか?

日本の裁判所は通訳人を用意してくれません。私の事務所では、弁護士が裁判等に同席した外国人オーナーに解決に向けたポイントを英語で説明しますし、他の事務所でも通訳人を同行することで対応していると思います。弁護士が代理をして裁判所に出かけた場合は、期日後に弁護士が外国人オーナー又は賃貸不動産管理会社に英語でメール等により報告することもできます。

ーーー外国人オーナーは海外に住んでいるのですが、どうやって借主に賃料増額を請求するのですか?

海外在住の外国人オーナーは自ら動くことができないと思いますので、日本の賃貸不動産管理会社の力を借りることが多いです。一番最初は、いきなり「月●万円(例えば月4万円)の増額を請求する」といった硬い表現は控え、柔らかめに増額の話し合いをしたいという内容の手紙を借主に送ったうえ、タイミングを見て賃貸不動産管理会社の社員が貸し部屋を訪問することが理想です。うまく話し合いが進まない場合は、やむを得ず郵便局の内容証明郵便を利用し、証拠を残します。誰しも話し合いで解決したいところですが、借主が増額に反対であることが明確にわかった時点で早めに内容証明郵便で増額請求を行うことをお勧めします。

ーーー海外に住む外国人オーナーが、望まないのに調停・裁判に呼ばれることはあるのでしょうか?

あります。ですが、海外在住の外国人オーナーは日本への移動と出席を望まないことが多いので、所定の委任状にサインをして海外から弁護士に送付すれば、外国人オーナーは解決時まで1回も日本に来る必要はないのが原則です。少ない確率として、借主サイドがオーナーの証言を聞きたいと言うケースはありえなくないはないのですが、日本の民事裁判では、証人尋問のときに当事者や証人に出席を無理矢理求める制度はないので心配はいりません。実際に、私の事務所では、香港やシンガポール等で居住する外国人オーナーから調停・裁判を頼まれて、外国人オーナーは裁判所に一回も出向かないことの方が多いです。逆に、外国人オーナーが大事な局面で日本に出かけて調停や裁判に出席したいというご希望の場合は、出席は自由です。

*上記の事業は守秘義務遵守のために若干修正を加えています。

*上記サービスや料金は吉川先生の事務所の話で、他の法律事務所で同じサービスが受けられることを保証する趣旨ではありません。

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プロフィール

吉川 淳 (Jun Yoshikawa)

弁護士 / 銀座中央総合法律事務所

銀座中央総合法律事務所のパートナー弁護士。グローバルに活躍する日本企業の顧問弁護士を務めるほか、日本の不動産等に投資している外国人(海外居住の投資家)や、日本に在留する外国人、日本で会社を立ち上げる起業家をサポート。外国人と取引のある不動産企業のサポートもしている。