///相続税の新基準、マンションの課税基準を引き下げる

相続税の新基準、マンションの課税基準を引き下げる

国税庁(NTA)は、土地所有権移転時の相続税や贈与税の算定のために、路線価を2018年に公表しました。昨年は全国平均で0.7%の値上がりでした

しかし、路線価はあくまで「標準的な宅地」の価格であるため、実際に計算しますと、路線価の価値が上がっているエリアにも関わらず、相続税の減額補正が認められる場合があります。どうしてでしょうか?

税評価の引き下げ

路線価の値が土地が標準的なものよりも、開発することが困難なエリアの場合は、下の課税の恩恵を受けることができるかもしれません。たとえば、あなたの所有地がいびつな形をしている場合や、高低差がある場合は、資産価値が低いとされ、路線価による評価を減額できます。この下方修正には、土地が「大きすぎる」場合、すなわち、土地が全面的にくまなく効率的に使用されることが非常に困難な場合です。しかし、このような減税の根拠は、「中高層マンションの開発に適している」とみなされる土地には適用されません。ここ数年、多くの納税者は申請を却下され不満を持つ納税者も出てきました。土地が「中高層マンションの開発に適している」とはあまりにも曖昧であるため、国税庁は今年初めに規則を明確にしたのです。

「あまりにも大きい」とみなされる区画に関する新しい税規制

“大きすぎる”土地の新しい課税ルールを3つに明確化しました。一つ目は、主要な首都圏では、少なくとも500平方メートルの区域が必要であり、 400%以下(東京23区では300%以下)のフロア面積率(容積率)があり、特定の指定された地区(普通住宅地または住居/ビジネス区域のいずれかにある)です。

物件の容積率が400%未満(東京では300%)で、それ以外の条件を満たしている場合は、中規模の住宅には適していないと判断され、減額されます。

重要なことは、この減税の機会は空き地にも、現場に建設済みの中規模の住宅がある土地にも適用されることです。

路線価の削減率は土地のサイズによって異なり、土地が大きいほど削減率は高くなります。500~5000平方メートルの物件については20%の減少が可能であり、5000~20,000平方メートルの物件については28.4%の減少が可能であり、2万平方メートル以上の土地については34.1 %削減が可能です。典型的な居住用建物では、基礎となる路線価の 1〜2%の減額を補うだけでなく、建物内の部屋の所有権を持つ土地に課税基準を大幅に引き下げることができます。

一体、東京にあるどれだけの土地がこの路線価の恩恵を受けられるのでしょうか?有力な日本の不動産情報サービス会社である東京カンテイによれば、東京の23区には約700のマンションしか該当しないとのことです。この数は、首都圏で1980年以来建設されたすべてのマンションの完全なデータベースを持っていないため、実際の数を大幅に控えめに公表している可能性があります。

相続税の課税基準を引き下げるためのその他の規制

同様に有益ではあるが、日本のあなたの不動産の相続税率を引き下げるための、みんなに知られていない規則があります。例えば、あなたの不動産が主要な幹線道路に隣接していて、建築された土地が2つの異なる場所にある場合は特別なルールがあります。この場合、特定の地区とその容積率に応じて、約1%または6%の路線価の税額の減額を申請することができます。しかし、多くの納税者はこの可能性のある削減について知らないので、必要以上に税金を国税庁に支払います。そして、多くを支払う場合は、税務署は何も教えてくれないのです!

断然の最も人気の削減方法は、 小規模の土地のための特別引当金 など  (小規模宅地等の特例)です。330平方メートルまでの土地に住居がある場合、所有者が亡くなった場合、所有権を継承している住居に同居している親族は相続税の基礎額を最大80%削減することができます。この特別な規定は最初の330平方メートル(または100坪)の土地に適用されるので、あなたの住居がそれ以上の広さにあっても、基礎控除を受けていない場合でも、最大330平方メートルのメリットを享受できます。

この特別な例外を使用すると、長い保持期間にわたって、価値が大幅に上昇する可能性のある財産を継承する人々のライフセーバーとなる可能性があります。日本のほとんどの不動産について、土地の価値は土地と建物の総評価額の大部分を占めているため、相続人は相続税の標準的な控除額よりも低い負債で済む可能性があります。

2016年に国税庁に提出された136,891件の相続税申告書がありました。これらの内、54%が小規模土地特別配分などによる減額を適用されています。この54%のうち、約16%がこの特別条項を相続税を全く支払わずに適用されました。

出典:日経新聞、2018年7月14日

 

2018-08-03T11:28:36+00:00 2018年8月3日|カテゴリ: お役立ち情報, 外国人市場データ|タグ: , , , , , |